Le cadre juridique de la colocation

Face au développement de ce mode de location, la loi ALUR en a précisé les règles de fonctionnement. Depuis, la colocation d’un logement, meublé ou vide, respecte la loi de 1989 et le contrat type de 2015 comme une location simple à laquelle se rajoutent les dispositions spécifiques définies dans l’article 8-1.

Des règles précisées
Il y a colocation lorsqu’un même logement est partagé comme résidence principale par plusieurs locataires avec ou sans lien de parenté, ou même concubins. Les colocataires peuvent signer un contrat unique ou plusieurs contrats séparés avec le propriétaire bailleur.
La somme des loyers des colocataires ne peut être supérieure au montant du loyer applicable dans le cadre des textes sur l’encadrement des loyers dans les zones tendues.
Le contrat de bail doit respecter le contrat type défini par le décret du 29 mai 2015. Il peut prévoir des provisions pour charges avec une régularisation annuelle selon leur montant réel ou bien un forfait de charges non régularisable mais révisable.
Le contrat de colocation peut aussi laisser au propriétaire le soin de souscrire une assurance pour le compte des colocataires et d’en récupérer le montant dans les charges.

Des garanties très encadrées
Les colocataires s’engagent dans les mêmes conditions qu’un locataire unique. Ils ont les mêmes droits et devoirs envers leur propriétaire bailleur. L’un des colocataires peut quitter les lieux avant les autres sans leur accord, mais il doit donner congé en respectant le préavis et continuer de verser sa quote-part de loyer jusqu’à la fin du préavis, même s’il libère les lieux avant. Son départ ne met pas fin au contrat de location, mais le bailleur devra signer un avenant au bail avec le nouveau colocataire.

La clause de solidarité généralement prévue dans le contrat de colocation permet de sécuriser les loyers. Cependant la loi ALUR en a réduit la portée : depuis, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé, même s’il n’y a pas de nouveau colocataire. En revanche, dès l’instant où un nouveau locataire est inscrit dans le bail, le locataire sortant est libéré de son obligation solidaire.

De plus, l’acte de caution doit désigner le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution. Si ce colocataire désigné quitte le logement le premier, l’autre bénéficiaire n’aura plus de caution. Des actes de caution distincts pour chacun des colocataires apportent donc une plus grande sécurité.

Le dépôt de garantie est versé à l’entrée et n’est restitué, déduction faite des sommes restant dues au bailleur, qu’à la remise des clés au bailleur par le dernier des colocataires dans les délais fixés par la loi ou le contrat.